Trong quá trình tư vấn bất động sản, Tôi thấy rằng khách hàng mua chung cư lần đầu thường có những băn khoăn và lo lắng về các vấn đề khá giống nhau. Sau đây là một số câu hỏi thường gặp của người mua chung cư lần đầu.
Câu 1: Tôi nên mua nhà chung cư hay mua nhà mặt đất?
Trước đây, nhiều khách hàng của Tôi luôn cho rằng, chung cư sẽ đem lại cuộc sống chật chội, bí bách, lại khấu hao sử dụng tầm trên 15 năm đã đi vào cũ kỹ, xuống cấp. Mua thổ cư thì đất và nhà sẽ mãi mãi là của mình muốn tùy ý sửa chữa như nào cũng được. Tuy nhiên, với nhiều gia đình hiện tại, đặc biệt là các gia đình trẻ thì quan niệm mua đất để giữ của không còn quá quan trọng, nhu cầu tận hưởng, thư giãn sau một ngày làm việc mệt mỏi được đưa lên làm yếu tố hàng đầu.
Khi bạn sống ở một căn hộ chung cư từ trung cấp đến cao cấp có hạ tầng tương đối đồng bộ, bạn sẽ được tận hưởng những tiện ích và dịch vụ hiện hữu mang lại. Đó là siêu thị, café, quán ăn, khu vui chơi trẻ em, công viên cây xanh, ngân hàng, trường học, nhà thuốc, bể bơi, phòng tập thể dục thẩm mỹ, sân đánh tenis, bóng đá, hồ cảnh quan. Ngoài ra, chưa kể cuộc sống sẽ trở nên an toàn tuyệt đối nhờ hệ thống an ninh hiện đại, bảo vệ 24/24, điều này sẽ không thể có được khi khách hàng mua bất động sản thổ cư, đặc biệt là những khu vực đất thổ cư nhiều làng xóm cũ, khu vực bất ổn hoặc nhiều trộm cắp, thành phần phức tạp.
Với đất thổ cư, 2 tỷ bạn sẽ chỉ mua được 1 mảnh đất hay một căn nhà nhỏ khoảng 30m2 trong ngõ, không có chỗ để ô tô, thậm chí ngõ chỉ xe máy mới đi vào được. Điều đó sẽ khác biệt hoàn toàn với 1 căn hộ nhỏ xinh 2 phòng ngủ đầy đủ tiện ích, có chỗ đỗ xe an toàn, bạn không mất công trông giữ nhà cửa đề phòng trộm cắp, không phiền lòng khi dọn dẹp căn nhà chạy đi chạy lại nhiều cầu thang, không phải đi xem thầy hay lo lắng về thổ công thổ địa, về tiểu sử nhà này có ổn không hay mồ mả gì?
Sự tiện ích, an toàn, hiện đại chính là những gì căn hộ chung cư có thể mang lại cho khách hàng.
Câu 2: Làm sao để chọn ra dự án tốt nhất trong khu vực khi có quá nhiều dự án ngang giá với nhau?
Để chọn ra được một dự án tốt dường như không dễ dàng đối với nhiều người. Đôi khi, không phải cứ đến nhìn nhà mẫu mà có thể quyết định mua hay không mua ngay được. Nhà mẫu của các dự án thường được chủ đầu tư làm đẹp long lanh nhất có thể để truyền thông, quảng cáo và giới thiệu tới khách hàng. Còn thực tế khi khách hàng nhận nhà, chủ đầu tư chỉ bàn giao & hoàn thiện phần tường, trần sàn, vệ sinh và đường điện.
Để nhận ra đâu là dự án tốt nhất và hợp với mình nhất, khách hàng nên chia các yếu tố để đánh giá và cho điểm các dự án đó, sau đó chấm điểm rồi cộng lại chia ra điểm trung bình. Các yếu tố tiên quyết khi chấm điểm một dự án là: Giá bán, diện tích, thiết kế, tiện ích nội khu, tiện ích ngoại khu, vị trí dự án, chương trình bán hàng, thời gian bàn giao, lưu lượng giao thông, mật độ dân số, mật độ xây dựng, chất lượng thi công, uy tín chủ đầu tư, mật độ thang máy.
Khi phân tích dự án, khách hàng nên chú ý thêm cả những yếu tố liên quan, trực tiếp đến cuộc sống của mình như: Có tiện đi lại không? Có ưu điểm vượt trội gì mà mình thích hơn không? Sau đó, dựa vào các phân tích suy ra lại số điểm trung bình để chắc chắn chọn ra cho mình căn hộ ưng ý nhất, mà cụ thể là: Vị trí: thuận lợi cho việc đi lại; Giá: phù hợp với tài chính gia đình, không vượt quá 50% số tiền hiện đang có; Môi trường sống: ảnh hưởng đến thói quen, tính cách, sở thích của con em chúng ta, nên cần để ý chọn lựa thật kỹ; View: hướng có gió và tránh ánh nắng trực tiếp (hướng Đông Nam và Đông Bắc); Chủ đầu tư: phải có uy tín, dự án mà họ đang làm có được ngân hàng bảo lãnh tiến độ xây dựng hay không? Nếu không thì bạn không nên đầu tư vào dự án này để tránh tiền mất, tật mang; Ngân hàng: ngân hàng có hỗ trợ cho mình được mua dự án này hay không?
Câu 3: Tôi thực sự ưng ý về dự án nhưng nó vượt khả năng chi chả, tôi nên làm như thế nào?
Thực tế, các dự án khi đã bắt đầu chào bán, chủ đầu tư thường sẽ khảo sát mức giá & phân tích phân khúc khách hàng để đưa ra mức giá phù hợp với thị trường chung. Mức giá cũng có thể do các chương trình bán hàng hoặc phương án của chủ đầu tư trong từng giai đoạn. Người Việt từ trước đến nay đều có một tâm lý chung là luôn muốn “cố” một chút để đạt được những điều tốt nhất, với lựa chọn căn hộ cũng vậy, tại sao không cố một chút để sở hữu cho mình một căn hộ ưng ý? Thực tế, nếu dự án đắt hơn quá 20% so với khả năng tài chính của mình là khách hàng có thể cân đối mua được.
Ví dụ: mua căn 2 tỷ mà căn hộ lên đến 2,4 tỷ. Khách hàng nên suy nghĩ là 400 triệu trong thời gian 10 năm tới, tức là 120 tháng tới, mỗi tháng khách hàng nên tiết kiệm thêm 3,3 triệu, vậy mỗi ngày khách hàng tiết kiệm thêm 100.000 đồng là có thể cố gắng để mua thêm một căn nhà tốt cho mình. Chia nhỏ mục tiêu để cố gắng đạt đến nó cũng làm cho con số dễ thở hơn.
Câu 4: Tôi có nên vay ngân hàng để mua dự án?
Hầu hết các dự án hiện nay đều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ, ưu đãi lớn từ ngân hàng, vì thế nếu cần vay thêm thì khách hàng nên vay. Tuy nhiên, khách hàng nên vay trong tầm khả năng chi trả của mình để đảm bảo an toàn. Tốt nhất nên hỏi kỹ ngân hàng phương án tài chính và các điều khoản để đảm bảo mình hiểu hết các vấn đề trước khi đặt bút ký. Rủi ro khi vay mua nhà trong tình hình kinh tế biến động là điều không tránh khỏi. Người mua nhà nên lưu ý ngoài quan tâm đến sự biến động của lãi suất thì cần phải tính toán cơ cấu tài chính của mình trước khi quyết định vay tiền ngân hàng mua nhà. Đầu tiên thu nhập phải tương ứng với sản phẩm, tức trả lời các câu hỏi với mức thu nhập tầm này thì nên mua sản phẩm nào. Và với mức tiền tích lũy đang có, nếu vay thời điểm hiện tại thì phải trả gốc và lãi hằng tháng là bao nhiêu?
Rủi ro luôn tiềm ẩn, nhưng khi chúng ta cơ cấu được tài chính tốt thì rủi ro này sẽ được hạn chế. Chẳng hạn khi mua căn nhà 1 tỷ đồng, chúng ta vay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng. Để trả được khoản nợ này nên tính toán thật kỹ thu nhập sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7 – 10 triệu đồng. Nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà điều quan trọng là quản lý rủi ro như thế nào.
Trước đây, việc tiếp cận vốn mua nhà rất khó khăn, nhưng hiện nay dễ dàng hơn khi các tổ chức tín dụng cạnh tranh nhau để tìm kiếm khách hàng vay, thậm chí kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục nhanh nhất cho khách hàng. Sự cạnh tranh này sẽ đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay. Một gia đình trẻ với vợ chồng và một con thường nhắm đến căn hộ khoảng 1 tỷ đồng, đa số họ có trong tay khoảng 500 triệu đồng. Nếu vay khoảng 500 triệu đồng nữa với lãi suất hiện tại, họ phải trả 6 – 7 triệu đồng/tháng và nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm. Hai vợ chồng đi làm tổng thu nhập khoảng 20 – 25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng còn lại 7 – 10 triệu thì mức này vẫn đảm bảo trả nợ.
Xem thêm: Có nên vay ngân hàng đầu tư bất động sản?
Câu 5: Mua dự án gần nhà và rẻ nhưng tiện ích không tốt, còn dự án có tiện ích tốt thì lại quá đắt, tôi nên chọn dự án nào?
Vậy thì đừng quên nghiên cứu kĩ các tiêu chí, tự cho điểm rồi cộng lại chia đều lấy điểm trung bình rồi lựa chọn dự án tốt nhất cho mình. Tuy nhiên, do “nhà” sẽ là nơi bạn gắn bó cả một đời cùng những người thân yêu – nơi nghỉ ngơi, thư giãn & lưu giữ những kỷ niệm ngọt ngào nhất, chúng tôi khuyên khách hàng nên đưa yếu tố chất lượng sản phẩm lên hàng đầu.
Sử dụng 1 sản phẩm tốt, bạn sẽ hài lòng về lâu về dài. Đừng chọn 1 sản phẩm một cách xuề xòa để rồi khi về ở bạn suốt ngày phải kêu than và khó chịu với nó. Sản phẩm tốt sẽ bao gồm: tiện ích nội ngoại khu, mật độ cư dân, mật độ giao thông, mật độ xây dựng, mật độ thang máy, chất lượng công trình, chất lượng bàn giao, tiến độ thi công, uy tín chủ đầu tư, quản lý sau bàn giao. Đây chính là những điểm quan trọng nhất.
Câu 6: Nên mua gói thô hay gói hoàn thiện của chủ đầu tư?
Hiện nay trên thị trường bất động sản đang xuất hiện khá nhiều dự án bàn giao thô cho khách hàng với mức giá rẻ hơn so với giá nhà đã hoàn thiện. Tuy nhiên, đối với các khách hàng có nguồn tài chính hạn chế và muốn mua căn hộ chung cư trên dưới 2 tỷ đồng thì các chuyên gia kinh tế cho rằng, mua các căn hộ bàn giao thô cũng không rẻ hơn căn hộ đã hoàn thiện.
Ưu điểm của việc mua căn hộ bàn giao thô là: Do được bóc gói nội thất khỏi giá trị căn hộ nên giá bán sẽ thấp hơn, người mua có thể tiếp cận được một số gói tín dụng ưu đãi. Số tiền nộp ban đầu cho chủ đầu tư cũng sẽ phù hợp với khả năng tài chính hơn. Nhưng nhược điểm của loại căn hộ này là chi phí hoàn thiện nội thất sẽ cao hơn so với chủ đầu tư bàn giao gói hoàn thiện theo tiêu chuẩn; các thủ tục liên quan sẽ phức tạp khi tiến hành hoàn thiện do bị phụ thuộc vào ban quản lý dự án, chủ đầu tư…
Dưới góc độ người mua nhà tốt nhất là nên lựa chọn dự án có căn hộ thiết kế phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.
Nếu bạn am hiểu và có kinh nghiệm trong việc sửa nhà, hoặc có người quen là dân thiết kế, xây dựng, căn hộ thô sẽ là một lựa chọn phù hợp. Bởi ở đó, bạn có thể sắp đặt các khu vực theo mong muốn. Trường hợp không có kinh nghiệm, nhưng bạn vẫn muốn mua căn hộ thô thì trước tiên bạn cần liệt kê ra những nhu cầu chính để có thể chọn lựa căn hộ phù hợp nhưng chỉ phải sửa chữa tối thiểu. Nên nhớ, phần ảnh hưởng đến kết cấu chung của căn hộ mà bạn không được can thiệp là tường chịu lực và khu vệ sinh, vì các phần này được bố trí cố định, thẳng hàng nhau để tiện cho hệ thống kỹ thuật. Bạn không thể thêm một phòng tắm hay thay đổi vị trí chịu lực của tường, nhưng bạn có thể ngăn chia phòng ngủ hoặc trang trí thêm cho phòng khách dễ dàng. Trước khi quyết định mua, bạn cần liên hệ chủ đầu tư để hỏi tường tận về: các quy định đối với việc hoàn thiện căn hộ; bản vẽ hệ thống điện nước của căn hộ; mức độ được xây sửa.
Câu 7: Hết thời hạn sử dụng chung cư, căn hộ được xử lý như thế nào?
Vấn đề này được giải quyết theo quy định tại Điều 87 và Khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 như sau:
Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ:
1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.
2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.
Điều 89. Phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở:
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại thì phải có dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm quyền được tái định cư và lợi ích chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nếu được hãy nhờ một môi giới có kinh nghiệm trong trường hợp bạn chưa có kinh nghiệm trong việc mua nhà.
Xem thêm: dự án chung cư tại Hà Nội
